Gestione Affitti

LOCAZIONE COMMERCIALE: NO ALLA «BUONA ENTRATA»

LA DOMANDA
In sede di stipula di un contratto di locazione commerciale, il locatore, persona fisica, richiede al conduttore, una Srl, una somma una tantum a titolo di "buona entrata", oltre al canone mensile di locazione. Detta pattuizione, accettata dal conduttore, rende il contratto di locazione nullo? Il conduttore non ricade nella disciplina di cui alla legge di stabilità, in quanto il canone di locazione è inferiore a 150mila euro annui.

Se abbiamo ben compreso, il lettore si riferisce all’articolo 79 della legge 392/78 (come modificato dal decreto legge 133/2014) norma inderogabile e tuttora vigente per le locazioni ad uso diverso, per il quale: «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge…. In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a 250.000 euro, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto». Se così è, in una locazione commerciale, disciplinata dagli articoli 27 e seguenti della legge 392/78 (con durata di sei anni più sei) – con canone di locazione pari o inferiore a 250.000 euro - la pattuizione di una somma a titolo di “buona entrata” deve ritenersi illegittima a norma dell’articolo 79 della citata legge, con conseguente nullità (non dell’intero contratto), ma soltanto della clausola che prevede il versamento della somma a titolo di “buona entrata”. Si veda, in questo senso, Cassazione 16 ottobre 2008, numero 25274, secondo cui: «in materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la vigente normativa, contenuta nella legge 27 luglio 1978, n. 392, consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di "buona entrata", che è privo di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto è nullo ai sensi della citata legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79 (perchè diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia)…».

Da: Condominio24


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