Gestione Affitti

IL NEGOZIO RICONSEGNATO IN CATTIVE CONDIZIONI

LA DOMANDA
L'inquilino lascia il negozio locato. Nel contratto è specificato, non solo che i locali vengono consegnati tinteggiati a nuovo, ma che lo stesso locale è nuovo e mai utilizzato prima d'ora. Adesso le pareti sono tutte tinteggiate con colori diversi dall'originale e presentanto i buchi delle viti che reggevano il mobilio. L'impianto elettrico è modificato e alcune suppellettili dei sanitari sono mancanti, così come anche alcune parti dell'impianto.Mancano parte dei battiscopa e sono presenti macchie di muffa. Nel pavimento c'è un buco utilizzato per uno scarico complementare. Per legge, che cosa si intende quando si dice che i locali sono riconsegnati come erano stati affidati, fatto salvo il "normale deperimento d'uso"?Quali sono i criteri per poter valutare se un locale è idoneo o meno ad essere restituito nollo stato in cui si trova? Se il locatario si rifiuta di sottoscrivere il verbale di riconsegna del locale con le chiavi, cosa accade?

Ove il locale sia stato affidato al conduttore in buone condizioni e sia, invece, stato riconsegnato con le pareti tinteggiate con colori diversi (rispetto a quelli originari), con fori nei muri, modifiche dell’impianto elettrico, privo del battiscopa, privo di alcuni sanitari, con presenza di macchie di muffa e di non meglio precisati buchi nel pavimento, il locatore può legittimamente rifiutare la riconsegna, con conseguente diritto al risarcimento dei danni (anche per il mancato utilizzo dell’immobile sino alla data del ripristino da parte dell’inquilino). E, infatti, per l’articolo 1590, comma 1, del Codice civile «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta … ». Al conduttore – salvo diverso patto contrattuale – non sono consentite modifiche o innovazioni. In tema, la Suprema corte ha avuto modo di puntualizzare che «nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'articolo 1590 del Codice civile; nel secondo caso, invece, poichè l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta» (Cassazione 24 maggio 2013, numero 12977).Il « … deterioramento o il consumo … » cui fa riferimento l’articolo 1590, comma 1, del Codice civile è quello che consegue all’uso dell’immobile conforme al contratto (esemplificativamente: lo scolorimento del pavimento in legno, a causa del normale camminamento; lo scolorimento della tenda da esterno e delle persiane a causa del sole e degli agenti atmosferici; l’invecchiamento delle porte o degli infissi eccetera).Sia che rifiuti la riconsegna – anche perché il conduttore rifiuta di sottoscrivere il relativo verbale – sia che l’accetti, il locatore può agire giudizialmente per il risarcimento del danno, anche per il mancato uso dell’immobile nel tempo necessario al ripristino.

Da: Condominio24


© RIPRODUZIONE RISERVATA