Gestione Affitti

Locazione a impresa poi rilevata da un solo socio

di Matteo Rezzonico

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LA DOMANDA
Nel caso di un'impresa familiare di due fratelli (x e y con x che possiede il 51% e y il 49%) con il contratto di locazione commerciale intestato a x e nel caso l'impresa venga acquistata interamente da y, cosa succede con il contratto di locazione? Passa direttamente a y oppure bisogna fare qualcosa?

Da L'Esperto Risponde

In termini generali, il cambio della denominazione dell'impresa conduttrice (o semplicemente del legale rappresentante), non comporta particolari ricadute sul contratto di locazione. Va da sé, che eventuali fatture (o ricevute) o richieste di pagamento dovranno essere intestate indicando la nuova denominazione. In sede di versamento dell'imposta di registro, a norma del Dpr 131/1986, poi, nel Modello F 23, dovrà essere inserita la nuova denominazione dell'impresa.
Ove invece vi sia stata una vera e propria cessione dell'azienda (cioè della “proprietà” dell'azienda) con cessione del contratto di locazione o sublocazione (che non consegue automaticamente alla cessione dell'azienda, ma deve essere formalizzata con un apposito negozio), trova applicazione l'articolo 36 della legge 392/1978 – norma inderogabile - per il quale «il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione». Si veda, in questo senso, Cassazione 1 dicembre 2009, n. 25729, secondo cui «nelle locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, la successione nel contratto - disciplinata dall'articolo 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - non discende automaticamente dal negozio di cessione o di affitto di azienda quale suo effetto necessario, essendo tale successione solo eventuale e, comunque, subordinata alla conclusione, tra cedente e cessionario, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto; per tale cessione, in deroga all'articolo 1594, comma 1, del Codice civile, non è richiesto il consenso del locatore, il quale vi si può soltanto opporre, per gravi motivi, nel termine di trenta giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione del contratto di locazione insieme all'azienda».
In caso di cessione del contratto di locazione (o di sublocazione), il cedente è tenuto al versamento dell'imposta di registro, a norma dell'articolo 17 del Dpr 26 aprile 1986, numero 131, per il quale «l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni…anche tacite degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo…L'attestato di versamento relativo alle cessioni...deve essere presentato all'ufficio del registro presso cui e' stato registrato il contratto entro venti giorni dal pagamento». A sua volta, l'articolo 5 della Tariffa allegata al richiamato Dpr 131/1986 dispone che «la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti (n.d.r. si riferisce ai contratti di locazione e di sublocazione) è assoggettata all'imposta nella misura fissa di euro 67,00».


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