Gestione Affitti

Locazione 3+2 e rinnovo tacito

di Luca Stendardi

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LA DOMANDA
Sono il locatore di un contratto di locazione concordato 3+2 decorrenza 1.10.2010 che scadrà il 30.9.2015 fine della proroga dei 2 anni. In assenza di disdetta mia e del locatore entro il 31.3 -e in mancanza di accordo sulla stipula di nuovo contratto- il testo dice che “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”. Cosa deve intendersi:
-solo di ulteriori 2 anni
-solo di ulteriori 3 anni
-oppure 3+2 come in origine?
e nelle prime due ipotesi per la scadenza di questo ulteriore periodo di proroga di 2 o 3 anni il locatore può dare liberamente disdetta senza motivazione o resta sempre vincolato ai soli casi previsti dall'art.3 Legge 431/98 come in origine?

Da L'Esperto Risponde

Secondo parte della giurisprudenza (che va condivisa), in tema di locazioni abitative a canone concertato per la scadenza del quinto anno anche il locatore può far cessare il rapporto con semplice disdetta non motivata; in mancanza di disdetta si avrà un ulteriore rinnovo per la durata di tre anni. Poiché infatti il rinnovo deve attuarsi “alle medesime condizioni” non può prescindersi, anche in considerazione del carattere eccezionale dell'istituto della proroga legale, dalla durata convenuta dai contraenti e, cioè, quella triennale. Sul punto, peraltro di contrastante interpretazione, si fa presente che nei due modelli contrattuali previsti dalla legge, vale a dire il 4+4 a canone libero e il 3+2 a canone concertato, la ratio appare essere quella di garantire un congruo periodo iniziale di godimento dell'immobile a favore del conduttore che, infatti, può fare affidamento su un termine di otto o di cinque anni, fatte salve le ipotesi eccezionali di diniego di rinnovo ex art. 3 L. 431/98. Superato il periodo iniziale, il contratto si rinnova in base alla sua durata originaria che in un caso è non inferiore a quattro anni (comma 1) e nell'altro caso è non inferiore ai tre anni (comma 5).Infatti lo stesso comma 5 dell'articolo in esame prevede esplicitamente che la proroga di diritto di due anni si verifica alla prima scadenza del contratto; da ciò si ricava che il contratto scade con il triennio, quindi la sua durata è di tre anni, e solo alla prima scadenza si ha la proroga di diritto biennale. Inoltre la proroga di diritto per due anni si verifica solo se le parti non concordino sul rinnovo; il che conferma ulteriormente che la durata del contratto è quella originariamente pattuita dalle parti le quali, qualora manifestino un espresso consenso al rinnovo del contratto, possono escludere totalmente il meccanismo della proroga ex lege.


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