Gestione Affitti

Cauzione e pagamento ultimi canoni nel non residenziale

di Matteo Rezzonico

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LA DOMANDA
Sono conduttore in un contratto di affitto commerciale da gennaio 2012. A garanzia di questo contratto ho versato una cauzione di 6000 euro corrispondende a 8 mensilità anticipate. Nel contratto è riportata esplicita accettazione che tale cauzione possa essere utilizzata dal locatore a titolo di pagamento per canoni non pagati. Ho dato regolare disdetta al suddetto contratto tramite raccomandata ed il preavviso scadrà a fine dicembre. Ho il sospetto (confermato da alcune dichiarazioni) che il proprietario dell'immobile non voglia restituire la garanzia a fine anno e vorrei trovare un accordo con lui perché mi permetta di non pagare i canoni futuri in cambio della “non restituzione” (da qui a dicembre ammontano a circa 4800 euro). E' previsto legalmente? Come posso tutelarmi?

Da L'Esperto Risponde

Nelle locazioni cosiddette ad uso diverso dall'abitativo, di cui agli articoli 27 e seguenti della Legge 392/1978, l'ammontare del deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. In particolare, l'articolo 11 della Legge 392/78 (norma inderogabile) dispone che «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». La giurisprudenza ha tra l'altro avuto modo di puntualizzare che «in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione, l'ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l'autonomia contrattuale in relazioneall'entità del deposito cauzionale (artt. 11 e 41 Legge 392/78), sicché la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall'articolo 79 della Legge 392/78» (cfr. Cassazione 15/10/2002, n. 14655).
Ciò a parte salvo diverso patto contrattuale il conduttore non può pretendere che il deposito cauzionale sia trattenuto (da subito) in conto canoni, posto che esso ha funzione di “pegno irregolare”. Il deposito cauzionale deve essere trattenuto in garanzia dal locatore e restituito al termine della locazione (e alla riconsegna dei locali) volta che il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni e non risultino danni ai locali (cfr. per tutte, Cassazione 21 aprile 2010, numero 9442). Va da sé che al termine della locazione, il conduttore può pretendere anche giudizialmente, la restituzione della cauzione, con i relativi interessi. Nulla vieta però stante anche l'illegittimità del versamento delle otto mensilità - che le parti si accordino nel senso che il locatore trattenga il deposito cauzionale a copertura dei canoni sino a dicembre, con esonero del conduttore dal versamento di ulteriori affitti.


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