Gestione Affitti

Affitto turistico affidato all'agenzia

di Matteo Rezzonico

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LA DOMANDA
Possiedo un piccolo appartamento a Firenze che vorrei dare in gestione ad una agenzia per affitti turistici. Quali garanzie devo richiedere all'agenzia e che tipo di assicurazione stipulare per proteggere la casa , gli arredi, danni a terzi e danni agli inquilini. Chiaramente non vorrei che il ricavato venisse disperso tra agenzia e assicurazione oltre le tasse che dovrò pagare, per cui vi chiederei un consiglio sulla linea migliore da seguire per ottenere un reddito senza eccessive perdite.

Da L'Esperto Risponde

Quanto ai rapporti con l'agenzia di mediazione, nel sottoscrivere il contratto di incarico, il lettore deve definire scrupolosamente l'ammontare della provvigione/compenso (che varia in media dal 5% al 15%); la durata dell'incarico e le modalità di recesso; la durata dei singoli contratti di locazione (che è opportuno non superino i trenta giorni, anche per evitare l'imposta di registro prevista dall'articolo 17 del Dpr 26 aprile 1986, n. 131); la tipologia di contratto da far sottoscrivere al potenziale inquilino; le modalità di pagamento (in caso di locazioni brevi, è opportuno prevedere un pagamento anticipato dell'affitto e delle spese per l'intero periodo); l'obbligo per il conduttore di sottoscrivere - prima della consegna delle chiavi - una fideiussione (art. 1936 c.c.), a prima richiesta (art. 1944 c.c.), in favore del locatore e/o una assicurazione a garanzia di eventuali danni ai locali, agli arredi, a terzi o per la ritardata riconsegna dell'immobile. E' poi opportuno predisporre un elenco degli arredi, se presenti, con relative fotografie e un verbale di consegna e riconsegna. In ordine alla tipologia di locazione, si evidenzia che le locazioni ad uso turistico non sono soggette ai vincoli imposti dalla Legge 431/98 (quanto a durata, modalità di recesso etc.). In particolare, per l'articolo 1, lett. c), della richiamata Legge 431/98, sono escluse dall'ambito di applicazione della suddetta normativa gli “alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
Come anticipato, a garanzia di eventuali danni, può essere stipulata una polizza di assicurazione e/o fideiussione, le cui spese devono essere poste a carico dell'inquilino.
Sotto il profilo fiscale come detto - la locazione di durata non superiore a trenta giorni non è soggetta a registrazione. Ove invece la durata sia superiore a trenta giorni, è necessario procedere alla registrazione del contratto, con versamento all'Agenzia delle Entrate di un importo pari al 2% del canone di locazione pattuito, spese escluse (articolo 5 della Tariffa allegata al richiamato Dpr 131/1986). I canoni devono essere denunciati dal locatore, in sede di dichiarazione dei redditi. In alternativa alla registrazione e in ogni caso (cioè anche nell'ipotesi in cui il contratto abbia durata non superiore a trenta giorni), il locatore può optare per il regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3, del D.Lgs. 23/2011, versando un'aliquota del 21% del canone di locazione pattuito (spese escluse). In tal caso, l'opzione per la cedolare secca sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, nonché l'imposta di registro e di bollo.


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