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Come rendere comprensibile il rendiconto ai condòmini

di Mauro Simone (Vice pres. naz. ALAC- pres. Area Metropolitana ALAC- Bari)

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Da qualche tempo imperversano nel mondo dei software commerciali di gestione dei condomini sacerdoti dell'“ingegneria contabile” condominiale,concependo gestionali in partita doppia, in contabilità a “T”, eccetera che nulla hanno a che spartire con i precetti previsti per il condominio dalla Legge di riforma n.220/2012.
Premesso che un conto è il bilancio, rectius, rendiconto condominiale, un altro conto è il bilancio di una società, siccome il bilancio societario prevede regole complesse piuttosto che una contabilità semplice, (quest'ultima espressamente voluta per il condominio dal legislatore evidentemente allo scopo di assicurare la comprensibilità a tutela dei condomini privi di una base scolastica di tipo ragioneristico).
In vero, un bilancio condominiale è distante, quanto a modalità operative, 1000 km dal bilancio di una società, come è noto contraddistinta da affectio societatis, profilo totalmente assente in ambito condominiale, dove è invece espressamente previsto dalla legge e confermato da consolidata giurisprudenza di merito e di Cassazione che il rendiconto condominiale debba semplicemente essere composto di:
-un registro di contabilità
- un riepilogo finanziario
-una nota sintetica.
a) Il registro di contabilità deve evidenziare cronologicamente le somme in entrata e in uscita, la cosiddetta movimentazione;
b) il riepilogo finanziario deve evidenziare le posizioni a credito e debito di ogni condomino e del condominio stesso anche nei riguardi di soggetti terzi estranei rispetto al Condominio (fisco, dipendenti,enti previdenziali, fornitori);
Inoltre dovrà evidenziare il saldo cassa/banca iniziale, le entrate delle quote condominiali e le uscite per pagamenti di diversa natura specificandone la destinazione, i fondi esistenti, le riserve se costituite, eventualmente anticipi di banche o finanziamento, entrate per interessi attivi o risarcimento assicurativo, le ritenute di acconto ancora da versare, i sospesi per contenzioso in corso con la specifica di anni precedenti o dell'anno in corso, le entrate e le uscite straordinarie. Ovviamente la somma algebrica delle suddette voci dovrà essere conciliata con i residui attivi e passivi di banca o cassa e con i debiti ancora da pagare o crediti ancora da riscuotere. La forma e il contenuto richiesto, per cassa(da noi preferito accostando una relazione a parte delle partite non pagate e non riscosse) o per competenza soddisfi il principio di chiarezza e rappresentazione contabile in coordinamento con l'estratto conto bancario
c) la nota sintetica dovrà evidenziare:
gli scostamenti tra preventivo e bilancio consuntivo. Le azioni legali volte al recupero dei crediti o per contenziosi vari, nonché le azioni legali in corso e quelle definite. L'utilizzo di eventuale riserve o la variazione e le relative motivazioni nella consistenza della situazione patrimoniale, etc.
Ciò chiarito, accostare la contabilità dei condomini a quella delle società, applicando nei rendiconti condominiali gli stessi principi contabili dei bilanci societari è fuorviante, ovvero è fuori luogo propugnare l'adozione di criteri contabili avanzati nei software di gestione dei condomini nella prospettiva auspicata da alcuni di iscrizione obbligatoria degli amministratori alla cassa ragionieri. Per evitare problemi interpretativi con i condomini è consigliabile pertanto che gli amministratori si attengano scrupolosamente a quanto previsto dall'art.1130 bis c.c. della Riforma (L.220/2012) evitando di adottare per così dire “partite doppie, triple, quadruple” e quant'altro non conforme alla legislazione vigente.


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