Affitti concordati, per il Sunia il Dl crescita non risolve i dubbi sulla proroga

L'articolo 19 bis della legge 28 giugno 2019 n.58 di conversione del D.L. 34/2019 (cosiddetto Decreto crescita) detta una norma di interpretazione autentica dell'articolo 2 comma 5 quarto periodo in materia di proroga dei contratti concordati. Il testo sotto la rubrica “Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato “ dispone che:
«Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto e' rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio».
Sorge innanzitutto il dubbio, segnala l'ufficio legislativo del SUNIA, su quali sarebbero i motivi di urgenza per giustificarne l'introduzione in una legge di conversione di un decreto, che originariamente non prevedeva questo articolo, di una norma interpretativa che interviene ad oltre venti anni dalla legge 431/98, recuperandola dal contenuto dell'articolo 8 di una proposta di legge in materia di semplificazioni fiscali, già approvata alla Camera e ora all'esame del Senato (AS1294).
Insomma si è ritenuto, afferma il Sunia, che una materia strettamente civilistica legata alla durata del contratto di locazione, sia stata considerata in un primo momento attinente alla sfera della semplificazione fiscale e successivamente in quella della crescita. Meglio sarebbe stato, dice il Sunia, adottare un provvedimento che metta a regime l'aliquota della cedolare secca al 10% per i contratti concordati che, com'è noto, scadrà il prossimo 31 dicembre.
Nel merito della questione affrontata, spiega il Sunia che «va premesso che il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della 431/98 prevede che “alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.” L'orientamento prevalente della magistratura in materia ha ritenuto che l'ulteriore rinnovo tacito del contratto, trascorso il quinquennio, è di anni tre.
Più creative le interpretazioni delle Agenzie delle Entrate dei vari territori che hanno parlato di rinnovo triennale, quinquennale (cioè di ulteriore 3+2), biennale, ma in generale hanno invaso il campo di una materia civilistica e non direttamente tributaria.
La norma interpretativa, adottando la tesi del “rinnovo” biennale, entra in contraddizione con il complesso della disposizione dell'articolo 2 che, intanto fissa in tre anni il limite minimo di durata di questa tipologia contrattuale, quindi prevede, alla prima scadenza, una “proroga” che, in qualche modo, si impone alla stessa volontà delle parti, e non un rinnovo del contratto. Quanto accade alla scadenza del primo quinquennio è cosa ben diversa e la mancanza di comunicazione produce la conseguenza che “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”. Questo rimando implicito alla volontà delle parti non può ammettere, a nostro parere, la condizione di una durata inferiore al limite di legge e cioè tre anni per questa tipologia di contratto. Diversamente ci troveremmo di fronte ad una reiterata proroga, e non rinnovo, biennale che non poteva essere voluta dal legislatore che, opportunamente, ha parlato di tacito rinnovo.
In tal senso la norma appare viziata da probabili profili di incostituzionalità, stante il noto indirizzo della Corte Costituzionale in merito al divieto di reiterazione delle proroghe in ambito di locazioni abitative».