Dalle Associazioni

Una riflessione sulla rivalutazione della figura dell’amministratore di condominio

di Mauro Simone, v. pres. naz. ALAC

Il condominio, nella sua espressione concreta di patrimonio edilizio immobiliare, sia privato che pubblico, è tornato ad essere argomento di attualità nel dibattito tra gli addetti al settore.
Sin dall'entrata in vigore della novella legislativa (L.220/2012), autorevoli commentatori e associazioni di categoria hanno formulato valutazioni assai critiche, siccome la disciplina non è stata normata in forma organica rispetto a quella precedente il 2012.
Da tempo, da più parti, si discute di apportare aggiornamenti alla disciplina in vigore, siccome, dopo sei anni di operatività, la prassi quotidiana ha messo in luce diverse criticità che inducono ad auspicare e proporre correttivi solo sfiorati nella presente nota che si sofferma principalmente sulla questione altrettanto essenziale relativa alla formazione annuale dell'amministratore di condominio.
L'amministratore di condominio viene considerato un esperto in “scienze dell'amministrazione di beni privati” e, in quanto tale, è tenuto a garantire sempre e in ogni circostanza l'interesse della collettività condominiale, associando ovviamente la capacità di aggiornare le proprie esperienze e conoscenze. Ma, pur se il legislatore, con il D.M. 140/14, ha stabilito l'obbligo per l'amministratore di condominio di frequentare annualmente un corso di formazione periodica della durata minima di 15 ore, con il superamento di un esame finale comprovato da un attestato finalizzato ad incidere positivamente sugli interessi della compagine condominiale, al fine di determinare un impatto positivo sulla trasparenza delle gestioni e sulla qualità e qualificazione dell'amministratore, la realtà in questi anni ha disvelato un dato critico e in molti casi di segno negativo: molti amministratori professionisti, tranne gli iscritti ad associazioni di categoria, hanno omesso di aggiornare le proprie competenze e conoscenze.
Ci si chiede quale valore scientifico possono avere gli attestati rilasciati da un qualsiasi soggetto che organizzi corsi formativi in materia di amministrazione condominiale o anche da parte di studi di professionisti purchessia, che - per estremizzare - magari contempli, in via complementare, nozioni avulse dal contesto condominiale, come potrebbe essere una lezione di psichiatria?
Domandiamoci: siamo sicuri che in assenza di filtri e garanzie dal punto di vista didattico e organizzativo la classe condominialistica se ne avvantaggerebbe e avrebbe la certezza di veder ridotto il fenomeno dell'esercizio abusivo della professione?
Quanto ai fruitori finali, (gli amministrati) in assenza di opportuni filtri, questi avrebbero la garanzia di ricevere servizi di qualità da amministratori non certificati da soggetti accreditati al rilascio di attestati di qualità?
Il quesito è impegnativo, però è un nodo che va sciolto, altrimenti con l'odierno andazzo la categoria può attendersi di risolvere aspetti marginali, ma non avremmo quel salto di qualità da tanti auspicato.
Un altro aspetto da approfondire è quello relativo alla dimostrazione degli attestati conseguiti al termine del Corso di formazione annuale. Obbligare l'amministratore, a pena di nullità, ad allegare al verbale della delibera di nomina /riconferma gli attestati (D.M. 140/14) è senza meno opportuno, ma non può bastare. E' esperienza comune del quasi totale disinteresse della maggior parte dei condomini circa la verifica del possesso dei requisiti previsti dalla legge per l'esercizio della professione di amministratore. Paradossalmente sono gli stessi condomini, spesso, con la loro condotta inerte, a vanificare la volontà del legislatore per la trasparenza e qualità dei servizi che l'amministratore è tenuto a garantire.
Allora, potrebbe risultare opportuno in uno all'obbligo di allegazione al verbale degli attestati conseguiti, consentire, oltre che a ognuno dei condomini anche ad estranei al condominio (terzi) (principalmente agli amministratori concorrenti dell'amministratore nominato dall'assemblea di un dato condominio) di poter verificare che l'amministratore nominato abbia tutti i requisiti previsti, compresi gli attestati di cui al D.M. 140/14, a pena, in assenza o carenza dei requisiti di legge, di nullità della delibera.
Nell'ipotesi di modifiche al D.M. 140/14, si ritiene opportuno mantenere riconfermato l'invio a mezzo pec al Ministero di Giustizia della comunicazione dei Corsi di formazione/aggiornamento organizzati dalle Associazioni di categoria, con l'aggiunta dell'obbligo di comunicazione dei nominativi dei partecipanti e dei diplomati che superano l'esame finale.
A parte queste sintetiche indicazioni molti altri temi attendono di essere messi sul tappeto per essere discussi ed approfonditi con elaborazioni dottrinali.


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