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Banca revisore contabile in condominio: dubbi e perplessità

di Francesco Schena

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Le banche, al pari delle compagnie assicurative o dei fondi immobiliari, possono ritrovarsi nella condizione di essere proprietari e, quindi, condòmini, all'interno di complessi immobiliari sia tradizionali ma anche direzionali e commerciali. In tale evenienza appare evidente il loro diretto interesse ad una possibile revisione della contabilità del condominio per diverse ragioni: dall'impugnazione del rendiconto alla contestazione di possibili ammanchi, fino alla regolazione dei rapporti con i propri conduttori o utilizzatori in leasing.
Ma le banche, ormai da qualche anno, presentano sul mercato anche soluzioni finanziarie per gli stessi condominii, dai prestiti ai mutui per finanziari opere di ristrutturazione edilizia di notevole entità alla riqualificazione dei corpi di fabbrica.
Se nel primo caso - nelle vesti di condòmini - la revisione della contabilità condominiale osserverà con la massima coerenza sia il quadro normativo e finanziario di riferimento dell'ente condominiale che i princìpi giurisprudenziali più consolidati in materia, non può dirsi la stessa cosa per il caso di revisione contabile tesa a fornire quelle informazioni necessarie al rilascio del finanziamento.
In buona sostanza, quando la banca, nelle vesti fi finanziatore, è chiamata a valutare la fattibilità di un credito al condominio, ha la necessità di valutare un vero e proprio merito creditizio e questa particolare necessità comporta il rilascio di una relazione di revisione contabile diversa da quella voluta dall'art. 1130-bis.
Ma in cosa consistono queste diversità? Nel provare a delinearle è necessaria una precisazione preliminare: oggetto di questo articolo è il piano squisitamente tecnico della relazione di revisione, rimandando ad altre sedi l'analisi della fattibilità giuridica del mutuo condominiale e le sue limitazioni.
Se guardiamo alla natura di ente di gestione privo di autonomia patrimoniale propria del condominio da una parte e alla necessità di non ingessare il rendiconto condominiale con le rigidità volute dall'ordinamento per il bilancio societario e il tutto lo contemperiamo con la ratio della novella della L. n. 220/2012, è di tutta evidenza come il rendiconto condominiale debba escludere il novero di immobilizzazioni di sorta, ammortamenti e scritture di fine esercizio. Ma è altrettanto vero che una tale revisione contabile non servirebbe alla banca chiamata a valutare il merito creditizio. E allora, come gestire questa fattispecie?
Occorrono due chiarimenti sul tema: il primo afferisce al processo di conferimento di incarico ad un tecnico qualificato perché rediga la relazione di revisione, il secondo, invece, riguarda proprio la tecnica di redazione della stessa relazione.
Infatti, se nel caso del 1130-bis cod. civ. è l'assemblea a deliberare a maggioranza l'incarico di revisione e l'amministratore a stipulare il successivo contratto con il professionista individuato dall'assise condominiale, lo stesso non può dirsi per il caso di revisione contabile finalizzata alla valutazione del merito creditizio. In quest'ultimo caso, infatti, occorre che vi sia il consenso unanime dei partecipanti ad autorizzare la banca ad incaricare, a sua volta, un tecnico di propria fiducia, perché possa revisionare la contabilità del condominio. La necessità del consenso unanime nasce da due elementi: l'estraneità della banca al condominio e la trattazione da parte di terzi dei dati sensibili sia dei condòmini che delle rispettive posizioni debitorie. Questo porta a concludere che senza un consenso unanime dei partecipanti al condominio la banca non si ritroverà mai nella condizione di poter legittimamente commissionare la verifica del condominio interessato al finanziamento.
Sul piano tecnico invece le differenze rispetto alla revisione voluta dall'art. 1130-bis sono diverse in ragione delle stesse finalizzazioni date all'attività di revisione contabile. Infatti, nel caso del merito creditizio, non si tratterà di una mera relazione di revisione tesa a valutare il rendiconto presentato dall'amministratore quanto, piuttosto, di una riedizione ex novo degli elaborati contabili che porrà particolare attenzione al profilo patrimoniale del condominio. Segnatamente, di dovrà superare lo scoglio del patrimonio di gestione tipico del condominio e far sì che la nuova situazione contabile dia contezza dei beni comuni suscettibili di autonoma fruibilità e che sono privi del nesso di accessorietà essenziale all'uso delle parti esclusive, come, ad esempio, l'alloggio del portiere e verificarne eventuali gravami. Altro profilo di accurata indagine sarà quello dell'esistenza di procedure concorsuali in corso, ma anche delle semplici esecuzioni immobiliari.
In conclusione, la verifica della contabilità condominiale tesa all'apprezzamento del merito creditizio del condominio è cosa profondamente diversa dalla revisione voluta dal legislatore del 2012, sia sul piano giuridico che tecnico.


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