Nuova professione, specializzazione e alta formazione al XX congresso Unai

«Siamo noi i veri amministratori» ha detto con orgoglio Rosario Calabrese, presidente di Unai confermato per acclamazione al XX congresso svoltosi dal 22 al 24 febbraio a Roma. Al convegno che ha accompagnato i lavori congressuali, svoltosi in collaborazione con il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio si sono succeduti politici, presidenti di associazioni ed esperti del mondo condominiale.
L’intervento di esordio è stato di Calabrese, che ha ricordato: «Il sogno di un amministratore professionista stimato e apprezzato: tutori e custodi della tranquillità familiare dell'Italia» e ha riprecorso le tapper dell’associazione, dalla fondazione nel 1968 come Urai, alla federazione Unai, appunto, vent’anni fa.
Fabio Massimo Castaldo, vice presidente del Parlamento europeo, ha spiegato la professione non è assistita da un albo: «Garanzie, formazione, deontologia sono affidati alle associazioni. Ma ce ne sono cinquanta, anche se tra loro sono moto diverse. La vostra figura non è armonizzata a livello Ue. Nella grande maggioranza dei Paesi Ue non ci sono albi ma associazioni (con l’eccezione della Spagna). Cepi, associazione europea, funge da referente e collante per le norme Ue e serve ad armonizzare gli standard». In Francia e Spagna è richiesta la laurea, altrove un corso triennale. «Pericolosa è la concorrenza al ribasso sul piano qualitativo - ha concluso Castaldo -. Tutte le forze politiche dovrebbero convergere su una battaglia in questo senso».
Il vice presidente di Federproprietà, Giuseppe Bonura, ha riconoscio a Unai che «Si essere onesti ma fare lo stesso danni perché si è impreparati. Ma la formazione è il fiore all'occhiello della vostra associazione» per poi affermare che «Gli amministratori dovrebbero avere un ordine professionale».
Angelo Deiana,presidente di Confassociazioni ha messo in guardia i congressisti: «Se competiamo sulle attività ordinarie abbiamo perso: Enel, Eni e Acea, come Eon in Francia, si stanno già attrezzando per amministrare. Ma saranno competitivi per le attività standard: noi dobbiamo tenere alto il livello formativo perché le competenze sofisticate non possono essere raggiunte». E ricorda che questo è già accaduto per le paghe e i contributi: i consulenti del lavoro hanno già perso queste attività dal 1991 perché era stato possibile standardizzarle. «Il mondo dove dobbiamo andare - ha proseguito Deiana - è quello dei livelli che cambiano rapidamente e dove è difficile inquadrare in una legge i cambiamenti: la scelta dev'essere quella dell'autorevolezza e ogni associazione sceglie qual è il suo livello di autorevolezza sul mercato. Certo, quanto più alto è il sistema offerto, tanti meno saranno i clienti. Il format dev'essere di lusso, la Ferrari non è per tutti, che vi dà l'auto ma anche il sistema dei servizi collegati. E questo vale anche per gli altri professionisti. Dobbiamo andare verso una clientela he si vergogna di chiedere sconti ai professionisti di alto livello». E sull’equo compenso: «Mi chiedo perché ci debba essere una corsa al ribasso; la scelta non può essere imposta dall'alto». E porta l’esempio del creatore di Amazon: «Bezos ha venduto per anni libri perdendoci ma acquisendo clienti cui ha cominciato a vendere tutto. Ancora oggi ha pochi utili ma sta acquisendo tutta la logistica. Dopo di che alzerà i prezzi e non potremo fa altro che adeguarci. E questo non è il risultato di una legge ma dell'autorevolezza acquisita».
Il microfono è passato poi a Giuseppe Trieste, presidente di Fiaba, che ha messo a nudo le difficoltà dei disabili in condominio e sottolineato l’importanza degli amministratori nel gestire il superamento di queste difficoltà anche a fronte dell’ostilità di alcuni condòmini. E il presidente dell’Ordine degli avvocati di Roma, Mauro Vaglio, ha ricordato che l’Ordine ha «lottato per togliere il divieto agli avvocati di essere amministratori immobiliari» come aveva deciso in un primo momento il Consiglio nazionale forense.
Saverio Urciuoli, soprindendente archeologia, belle arti e paesaggio per le province di Rieti, Latina e Frosinone ha raffermato la disponibilità dell’amministrazione ogni volta che ci sono da fare modifiche a edifici tutelati, come una scala antincendio o un ascensore: «Ma interviene nell'edificio tutelato la sensibilità dell'architetto sulla compatibilità estetica con quanto sta intorno».
A fine mattinata è intervenuto Renato Cremonesi, membro del comitati scientifico del Cetri, che ha dato atto a Calabrese di aver condiviso con voi il programma di sensibilizzazione “stop climat change” (per i dettagli cliccare qui ), che nasce dall'esigenza di sensibilizzare i condòmini per informarli e formarli sulle possibilità di riqualificazione e sui comportamenti responsabili da adottare nelle case».
Il pomeriggio è stato dedicato agli aspetti tecnici della professione: per primo ha parlato Roberto Triola, ex presidente della II sezione della Cassazione, che ha ripercorso alcuni dei contenuti delle sentenze della Superema Corte in materia condominiale del 2017. Tra le pronunce ricordate da Triola quella che ha chiarito che i condòmini dei locali terranei debbano partecipare alle spese delle scale: «Ma ma non vedo come si possa individuare in concreto la percentuale di utilità che i terranei possano trarre dall'uso delle scale, in concreto». Altra questione quella che si crea quando il servizio comune non è efficiente e il condòmino non può rifiutarsi di pagare le relative spese, perché, ha detto la Cassazione, tra condòmino e condominio non esiste un rapporto contrattuale e si può poi esercitare poi l'azione di indebito arricchimento. «Tuttavia - ha specificato Triola - credo che possa chiedere semplicemente la restituzione dell'indebito». Interessanti, ha etto Triola, anche due sentenze sula revisione delle tabelle millesimali: «La prima ha chiarito che la ripartizione spese va effettuata sulla base delle tabelle; la seconda che una proposta di modifica tabelle sulla base del piano non ha effetto retroattivo. Ma io non sono d'accordo: così l'attore aspetterà dieci anni per un giudicato continuando a pagare sulla base di tabelle giudicate poi illegittime: la sentenza non fa che accertare e non ha natura costitutiva».
Fabrizio Pertile, avvocato e docente alla alla scuola superiore della magistratura di Venezia, ha letteralmente messo in scena un procedimento di decreto ingiuntivo: «Per recuperare le spese arretrate con con un decreto ingiuntivo occorrono 15 passaggi quando ne basterebbero due, mentre mancano 3800 giudici mentre da 23 anni non si fanno concorsi per i cancellieri».
Consigli pratici sono venuti da Paolo Rocchi, ordinario di Consolidamento degli difici storici alla Sapienza: «L'amministratore può accorgersi anche visivamente, osservando crepe e scivolamento degli spigoli, di un pericolo imminente. Idem se c'è un ristagno d'acqua sul pavimento, indice di un avvallamento del solaio». Mentre Lucia Canestraro, dottore commercialista, ha ripercorso le novità della legge di Stabilità 2018, ricordando le aperture dell’agenzia delle Entrate sulle detrazioni per lavori edilizi in mancanza di bonifico parlante e dando le ultime indicazioni pratiche sulla comunicazione da inviare all’Agenzia.