Dalle Associazioni

Un registro condominiale obbligatorio per le opere realizzate nelle parti comuni ed esclusive

di Mauro Simone v.segr. naz ALAC- pres territoriale Bari ALAC-APPC e Giuseppe Simone v.segr.naz. APPC

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La riforma della disciplina del condominio negli edifici introdotta dalla Legge n.220/12 e dal D.M. 140/14 ha messo in evidenza attraverso l'esperienza fattuale di molte voci autorevoli diversi aspetti critici della novella. A ben vedere dopo quattro anni di applicazione pratica dell'istituto, anche a seguito delle correzioni apportate dal D.L. n. 145/13 convertito dalla legge n.9/14, emergono perplessità ed evidenti limiti che portano a ritenere che vadano rivisitati alcuni aspetti dell'istituto condominiale.
Tra le questioni, in vero più di una, che affaticano e fanno discutere gli esperti si annovera quella relativa all'ipotesi di introdurre obbligatoriamente il certificato di stabilità degli edifici ,ventilato recentemente dal ministro Delrio, che dalla gran parte dei rappresentanti del mondo immobiliare non viene ritenuta una misura utile e adeguata a garantire la sicurezza del patrimonio edilizio residenziale.
Il dibattito sul punto resta vivace; comunque in attesa che vengano elaborati provvedimenti legislativi concreti e realmente utili, se e quando saranno approvati non è dato prevedere, domandiamoci se è lecito attendersi prima della fine della legislatura l'approvazione, come primo passo, di una modifica legislativa dell'articolo 1122 c.c. allo scopo di elevare lo standard di sicurezza dei beni edilizi privati, come potrebbe essere per esempio quello di applicare una sanzione pecunaria a carico dei soggetti, titolari di diritto reale (o di godimento), che sia astengano dal documentare tipologia e caratteristiche degli interventi,prima dell'esecuzione di ogni lavoro o opera in casa o su parti comuni in uso esclusivo, sia all'ente comunale sia all'amministratore di condominio e sia ai condomini. La suddetta documentazione (autorizzazione o comunicazione al Comune, certificato di asseverazione, progetto, etc) dovrebbe altresì essere allegata in un apposito Registro Condominiale dei lavori (privati e condominiali) tenuto dall'amministratore,quale memoria storica di tutte le attività edilizie realizzate nel tempo su parti di proprietà o di uso individuale. E' pur vero che il legislatore della riforma ha riscritto l'art.1122 c.c. obbligando i condomini a notiziare l'amministratore preventivamente, ciò però non è sufficiente in quanto trattandosi di un mero adempimento formale, per il quale peraltro non è prevista una sanzione ove non venga rispettato, agli effetti pratici si rivela una norma spesso fine a se stessa.
I condomini in vero si sentono dominus in casa propria, ed è giusto, però c'è un limite al diritto di poter disporre liberamente in ogni caso ovvero di sottrarsi all'obbligo di avvisare preventivamente l'amministratore e quando la legge lo prescrive, di affidare l'incarico a un tecnico progettista abilitato per le opere soprattutto strutturali che si intendono realizzare in casa propria. Quanti crolli e morti si sono verificati negli ultimi decenni a causa di lavori eseguiti da ditte inadeguate dal punto di vista tecnico e della sicurezza? Le cronache sono piene di episodi tragici per inosservanza degli obblighi sulla sicurezza. Sarebbe cosa utile altresì responsabilizzare l'amministratore di condominio in ordine alla tenuta del suddetto Registro delle opere d'ora in poi effettuate dai singoli e sulle parti comuni.
Per detto adempimento all'amministratore ovviamente dovrebbe essere riconosciuto un compenso suppletivo (rispetto a quello ordinario) e, inoltre, ad ogni cambio di amministratore,in caso di omessa consegna del Registro al nuovo amministratore, dovrebbe essere prevista una sanzione a carico dell'amministratore uscente.
All'attualità l'art.1122 c.c. dispone che “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero un determinato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Parte della dottrina ha commentato questo articolo considerandolo “privo di utilità”. In particolare si è ritenuto che il precetto in esso contenuto è già presente nell'ordinamento ed in primo luogo proprio nella Costituzione della Repubblica Italiana che, all'art.42, stabilisce. “ la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. Lo stesso Codice Civile, inoltre, all'art. 832 dispone che : “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”.
Che la proprietà esclusiva sia soggetta a limitazioni non è quindi una novità nell'ordinamento, sì come non è una novità che tali limiti coincidano con l'altrui proprietà, è, questo, il principio del neminem laedere, presente da sempre nel nostro ordinamento.
L'altra novità dell'art. 1122 c.c. è quella prevista dal comma 2 laddove dispone che il condomino debba dare preventiva notizia all'amministratore delle opere che intende realizzare il quale ne deve riferire all'assemblea.
Per il sistema previgente la riforma il condomino non aveva alcun obbligo di comunicare preventivamente all'amministratore la tipologia di opere che intendesse eseguire nella sua proprietà esclusiva.
La locuzione “in ogni caso” sta a significare che qualunque opera anche quella non travalicante i limiti di cui all'art.1122 c.c. debba essere comunicata all'amministratore.
A fronte del dovere del condomino di dare preventiva notizia all'amministratore, non è prevista alcuna autorizzazione o approvazione da parte dell'organo assembleare, trattandosi, d'altra parte, di opere eseguite su parti esclusive (per proprietà o per diritto d'uso): è sancito, quindi, solo un diritto/dovere di informazione.
Non è chiaro, pertanto, se dalla norma in esame derivi un preciso obbligo per l'amministratore di convocare l'assemblea straordinaria al solo fine di effettuare tale comunicazione o se la locuzione “ne riferisce all'assemblea” di cui all'ultimo comma dell'art. 1122 c.c. consenta di rinviare la comunicazione stessa alla prima assemblea utile. In tal caso, applicando la norma per quanto la stessa stabilisce, in occasione delle assemblee periodiche, il più delle volte a distanza di tempo e a lavori già avviati o addirittura ultimati, l'amministratore comunica all'assemblea se e quali condomini hanno effettuato all'interno delle proprie unità immobiliari determinate opere, dando indicazioni circa la loro natura.
L'obbligo della comunicazione preventiva pur se viene in molti casi disatteso dal condomino che esegue i lavori è utile e opportuno per ridurre al minimo i disagi per gli altri condomini nonché per facilitare il lavoro delle imprese che debbono effettuare gli interventi, ma l'inosservanza dell'obbligo della preventiva comunicazione non comporta il diritto degli altri condomini di chiedere la riduzione in pristino, ciò perché la norma non richiede anche la preventiva autorizzazione o approvazione dell'assemblea.
La disposizione per quanto la stessa stabilisce è volta ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all'assemblea di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti e , dunque, di reagire qualora siano violati i limiti di cui all'art.1122. Ma non sempre ciò si avvera. Alla luce delle osservazioni ut supra evidenziate, si rende opportuno apportare una modifica all'art.1122 c.c. anche istituendo un apposito Registro di tutte le opere edili e non.
È interessante osservare, da ultimo, come nella versione della riforma originariamente approvata dal Senato, l'art. 1122 contemplava un terzo comma volto a prevedere la possibilità da parte dell'amministratore di rivolgersi, previa diffida, all'autorità giudiziaria, qualora mancassero dettagliate informazione sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione delle opere da intraprendersi. Rispetto al testo licenziato successivamente, dal Senato, la Camera ha però espunto detta previsione, ritenuta eccessiva per il gravoso onere posto a carico dell'amministratore e per il grado di invasità nella sfera individuale dei singoli condomini. Decisione inopportuna.
Ove il legislatore mostrasse scarso interesse o indugiasse a modificare l'art.1122 c.c. può tornare utile la soluzione di irrogare al trasgressore, che violi l'art. 1122 c.c., una sanzione sino a duecento euro, sempreché in precedenza sia stata approvata dall'assemblea a maggioranza una norma di regolamento che vieti ai condomini di effettuare opere nella propria unità immobiliare senza la comunicazione e la descrizione documentata delle stesse all'amministratore di condominio.
Mauro Simone Giuseppe Simone


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