Dalle Associazioni

Libretto del fabbricato, per Anap si deve partire dal patrimonio edilizio

di Gina Portale (Responsabile area tecnica CSN ANAP)

Partiamo con il definire cos'è o cosa dovrebbe essere il “Fascicolo del Fabbricato”.
Il Fascicolo del Fabbricato (FdF) è stato interpretato nel tempo in vari modi.
Una prima definizione lo considera come un documento tecnico dinamico, contenente perlomeno tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica, della manutenzione. Queste caratteristiche dovrebbero consentire di avere un quadro conoscitivo completo sullo stato di fatto di un immobile e sui precedenti interventi.
In altri casi è stata data un'interpretazione che può essere definita più estesa dove il F.d.F. oltre ai contenuti di cui sopra potesse essere idoneo a riportare, nel tempo, le caratteristiche energetiche dell'edificio e la sua storia concessoria e autorizzativa.
Il la proposta parlamentare in discussione non è che l'ultimo atto di un tema ricorrente nel nostro paese a dimostrazione che, in qualche modo, si avverte la necessità di avere una “conoscenza ordinata” del nostro patrimonio edilizio.
Questo è il primo punto di riflessione: il nostro patrimonio edilizio.
L'Italia è in una situazione particolare rispetto a tutto il resto del mondo. Il nostro patrimonio edilizio rappresenta un valore enorme ma complesso da mantenere in esercizio. Siano essi pubblici o privati molti edifici hanno un'età che è impensabile per altre nazioni. La nostra cultura, volta alla conservazione rispetto ad altre che vedono la demolizione e l'eventuale ricostruzione, ci ha regalato molti gioielli e tantissimi edifici anche poveri sotto il profilo architettonico se presi singolarmente ma di grande pregio uniti al contesto e all'ambiente che li circonda.
Sempre la cultura della conservazione ci riserva anche dei mali. Conserviamo edifici costruiti malamente dal dopoguerra in poi e non demoliamo gli edifici abusivi. Questo senza considerare i costi che tutto ciò comporta per l'intera comunità, sia in termini economici, sia in termini di rischio per la propria popolazione: edifici poco efficienti sotto il profilo energetico, sismicamente vulnerabili, che devono essere raggiunti da servizi anche se dislocati in are non urbane.
Come detto l'esigenza di avere una banca dati facilmente accessibile e consultabile è forte e urgente. Ma l'esigenza non deve essere soddisfatta in avvenato o frettoloso. Bensì deve essere soddisfatta con i dovuti modi e tempi e con un programma serio maturo che coinvolga tutto il territorio nazionale. Quando si parla di “dati” o di “big data” come in questo caso riveste fondamentale importanza non solo l'accessibilità del dato ma anche la qualità del dato. Se il dato è incerto è fuorviante. Lo stesso se il dato è mal riposto. Ed ancora un eccesso, una sovrabbondanza di dati rispetto a quelli necessari non solo è inutile ma può essere dannosa.
Diventa quindi fondamentale capire come strutturare questa banca dati nazionale. Siamo una nazione e l'autonomia non si persegue prendendo indirizzi diversi da regione a regione magari incaricando l'amico di qualche assessore molto ma molto bravo a fare uno schema o un elenco di documenti da consegnare ottimo e diverso dalla regione contermine come accade per l'Attestato di Prestazione Energetica. Si, anche se l'ENEA elaborato una modalità di consegna e di contenuto per l'attestato ci sono delle regioni che seppure confinati e simili dal unto di vista geo-climatico, hanno ritenuto di non aderire a quanto suggerito dal nostro ente nazionale definendo delle proprie linee guida.
In una situazione così complessa come quella Italiana, si possono e si devono prevedere correttivi per ogni singola regione, opportunamente concordati tra stato centrale e regioni stesse, ma il corpo, il metodo gli archivi dove inserire i dati, come questi vengono gestiti e via di seguito deve essere unico.
È chiaro che ci troviamo di fronte ad un sistema complesso ne è ampia dimostrazione il dossier dell'ANCE del 2016 sulle leggi regionali sull'argomento.
Chiarito questo cosa possiamo fare cosa possiamo dire come possiamo commentare la proposta del legislatore di istituire un fascicolo? Che, come riportato dal testo della proposta stessa, tocca vari temi e, conseguentemente, si pone diversi obiettivi a volte anche differenti tra loro.
Fermo restando il lodevole tentativo del legislatore o degli onorevoli proponenti, da tecnico del settore, appare evidente che un argomento così complesso ed articolato non può essere gestito da una norma di carattere generale e generico che eventualmente rimanderà a successivi regolamenti d'attuazione semmai diversi da regione a regione ed eventualmente facoltativamente applicabili dai singoli comuni. Malgrado i buoni propositi dei nostri parlamentari.
Quello che è in discussione presso il nostro Parlamento purtroppo non è altro che l'ennesima legge incompleta basata su una scarsa analisi e senza un programma di attuazione definitivo.
Tutti noi ci troveremo ad applicare norme non adeguatamente testate difficili da mettere in pratica. Già si possono immaginare le assemblee di condominio con gli amministratori che non sapranno dove mettersi le mani.
Malgrado i buoni propositi dei nostri parlamentari l'introduzione di una norma siffatta, come si usa dire “calata dall'alto” rischia di aumentare la confusione con grande dispendio di soldi ed energie oltre che ritardare la realizzazione di ciò che invece potrebbe essere fatto.
E quindi, cosa si fa, l'esigenza esiste!
Proviamo per una volta a fare quello che gli altri stati fanno normalmente passare dalla norma alla pratica e non viceversa.
Se il Governo promuovesse dei casi studio o casi pilota coordinati dagli enti o istituti preposti, (ENEA, CNR, ecc.) calati su tutto il territorio nazionale sui diversi “casi di applicazione” in collaborazione con gli enti territoriali. Da questi casi estratte le cosiddette migliori pratiche (Best practis) e cioè il miglior modo di applicare un processo, una procedura.
Invertire per una volta dalla pratica alla norma. E noi di Anap lo stiamo facendo prendendo come studio alcuni condomini gestiti da nostri associati.
Spendere un periodo di tempo a testare come meglio applicare con un costo irrisorio rispetto all'importo che avrebbe una norma che troverà difficile applicazione negli anni, con effetti ed impatti su tutto il territorio nazionale sulle finanze dello stato e sulle tasche di tutti gli italiani.
Come ha dichiarato Massimo Ginesi, Responsabile area giuridica CSN ANAP: «Dal punto di vista del profilo giuridico, ben venga il fascicolo del fabbricato se questo servirà anche a far chiarezza sugli oscuri compiti dell'amministratore riguardo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni e al relativo registro istituito dall'art. 1130 cc . Se, diversamente, diventerà l'ennesimo, costoso, adempimento a carico e responsabilità dell'amministratore, le notevoli perplessità sull'iniziativa non potrebbero che indurre ad una valutazione negativa. More solito, non bisogna farsi confondere dal nome/slogan dell'iniziativa, che poi alcunchè in concreto chiarisce. Si tratta di attendere per poterne valutare il contenuto effettivo e le reali modalità di attuazione».


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