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Se il condòmino fraziona l’alloggio

di Davide Rocca

Può accadere (e, secondo l'opinione dello scrivente, in futuro accadrà più sovente che in passato) che un proprietario decida di frazionare la propria porzione immobiliare.
Decisioni del genere sono solitamente sgradite agli altri condomini e c'è da attendersi qualche reazione da parte della collettività condominiale.
In definitiva: è lecito il frazionamento di un alloggio?
Qualora il regolamento (purché di natura contrattuale) vieti il frazionamento, la risposta è scontata. Che cosa accade, invece, quando il regolamento tace o non è di natura contrattuale?
In linea di principio, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva nel modo che più gli aggrada, con l'ovvio limite di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale elementare principio ispira l'art. 1122 cod. civ., secondo cui «Nell'unità immobiliare di sua proprietà... il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
L'interpretazione dell'ultimo comma, che prevede che il progetto sia sottoposto all'attenzione dell'assemblea, trattandosi di norma di recente introduzione, costituisce attualmente oggetto di dibattito.
Pare, comunque, che si debba aderire all'opinione di coloro che escludono un potere autorizzativo dell'assemblea, non menzionato dalla norma: ovviamente, se i condomini ritengono di essere ingiustamente lesi, sono comunque liberi di iniziare una causa collettiva (come Condominio), o individuale, come singoli proprietari (in tal caso, anche contro il parere dell'assemblea).
Occorre dunque verificare se la divisione dell'alloggio arrechi agli altri condomini, in concreto, un pregiudizio “ ingiusto”, il che può avvenire anche al di fuori dei casi previsti dall'art. 1122 c.c., allorchè sia davvero pregiudicato il godimento delle parti o dei servizi comuni, o si verifichi una diminuzione del valore delle proprietà individuali.
In altre parole, un pregiudizio tale da rendere illegittimo il frazionamento può verificarsi anche qualora non risultino posti a repentaglio stabilità, decoro o sicurezza dello stabile, ma sia tangibilmente diminuita la fruibilità dei beni e servizi comuni o le proprietà esclusive risultino deprezzate.
E' opportuno premettere ancora che, perché un generico pregiudizio sia “ingiusto”, e cioè assurga al rango di vero e proprio “danno”, occorre che sia violato un interesse giuridicamente protetto, e non una mera aspettativa.
Formuliamo un esempio: se dalla nostra finestra godiamo uno splendido panorama sino al giorno in cui qualcuno costruisce un grattacielo che ce lo nasconde per sempre, ce ne deriva sicuramente un pregiudizio, anche patrimoniale. Tuttavia, se chi ha costruito non ha violato alcuna norma edilizia o una privata convenzione che lo obbligasse a non erigere oltre una certa altezza, non potremo reagire in alcun modo.
Ciò premesso, vale la pena esaminare la recente sentenza n. 13184, emessa dalla Corte di Cassazione il 24 giugno scorso.
Tribunale e Corte d'Appello avevano dato ragione ai condomini contrari alla divisione dell'alloggio.
La Corte di Cassazione ha esaminato gli argomenti addotti dai condomini e condivisi dai giudici di merito e, a seconda dei casi, li ha demoliti o ha comunque ritenuto che fossero stati affrontati in modo superficiale.
Infatti:
- la circostanza che il regolamento contemplasse un edificio composto da quattordici alloggi, destinati invece a diventare quindici a seguito del frazionamento, è stata ritenuta semplicemente irrilevante, dovendosi ritenere meramente descrittiva e non prescrittiva l'indicazione data dal regolamento;
- la tesi secondo cui l'immissione di un nuovo nucleo familiare avrebbe comportato un più intenso uso delle parti comuni tale da comprometterne in concreto il godimento da parte degli altri condomini è stata ritenuta astrattamente ammissibile, ma non sufficientemente approfondita nel caso di specie.
In altre parole, la Corte ha ritenuto che l'esistenza di un danno ingiusto, tale danno, quand'anche solo potenziale, debba essere rigorosamente dimostrata da chi vi abbia interesse e che a tal fine sia necessaria un'indagine che tenga conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale, con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.
La motivazione della sentenza, alquanto concisa, termina con quello che si può interpretare come un “messaggio politico”: “Si impone anche una interpretazione evolutiva della disciplina, che consente di ritenere la legittimità delle opere di suddivisione dell'appartamento, nel rispetto evidentemente dei diritti degli altri condomini”.
Un'altra recente sentenza (Cass. 03.06.2015, n. 11445) ha affrontato una delle possibili “reazioni” del condominio, ovvero la negazione dell'allacciamento al riscaldamento o a qualche altro impianto comune.
Nel caso di specie, un condomino aveva chiesto di collegare all'impianto un locale in precedenza destinato ad autorimessa.
La Corte, riprendendo un indirizzo già espresso con altre decisioni, ha ribadito che “l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé un'indebita modifica della stessa, perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del Condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide sulla funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto dell'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione dell'unità immobiliare.”
D'altro canto, già con sentenza n. 1106/80, la Corte di Cassazione aveva stabilito che: “Nel caso in cui il costruttore abbia abusivamente mutato l'originaria destinazione dei sottotetti, trasformandoli in locali di abitazione, tale nuova destinazione, ancorché illegittima nei confronti della pubblica amministrazione, non attribuisce alcun diritto di risarcimento, a norma dell'art. 872 c.c., ai proprietari dei piani sottostanti, giacché la delusa aspettativa dei medesimi di non avere altri inquilini al piano superiore non è, di per se stessa, suscettibile di arrecare pregiudizio economico.”
Ci si riallaccia quindi a quanto accennato prima, ovvero che una mera aspettativa, o un interesse di “di fatto”, ma non giuridicamente protetto, non possono trovare tutela.
Come si è già osservato, esaminando in generale il trend giurisprudenziale in materia condominiale, si può rilevare come la Corte di Cassazione si stia lasciando alle spalle la tradizionale concezione secondo cui i condomini devono essere salvaguardati da ogni possibile compressione della proprietà individuale, per quanto di minima rilevanza pratica e, a torto o ragione, la Corte accordi tutela ai proprietari solamente allorchè la lesione da essi subita, in termini di fruibilità dei beni e/o servizi comuni o in termini di svalutazione patrimoniale sia davvero significativa.
Per inciso, i giudici di merito (Tribunali e Corti d'Appello) dimostrano spesso una concezione più restrittiva, ma è normale che, presto o tardi, un'impostazione “progressiva” data dalla Corte di Cassazione finisca col prevalere.
In estrema sintesi, come si può evincere dalla sentenza n. 13184/16, non occorre che il frazionamento sia “pericoloso” per essere considerato illegittimo, potendo essere considerato abusivo anche laddove vengano comunque compressi i diritti degli altri condomini.
In concreto, tuttavia, occorre che gli interessati riescano a dimostrare che il pregiudizio subito dalla collettività condominiale è davvero tangibile e significativo.


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