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Il rendiconto condominiale perfetto

di Francesco Schena (Presidente Nazionale Arco)

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È il momento di fare una breve sintesi e il punto su quello che può definirsi il “rendiconto condominiale perfetto” ad oltre tre anni dall'entrata in vigore della legge di riforma del condominio.
Cominciamo col precisare come il Legislatore, con il nuovo art. 1130-bis del codice civile, abbia voluto introdurre una norma ad hoc e di specialità in ambito condominiale, escludendo richiami espressi alle norme che invece regolano il bilancio di esercizio aziendale. Tuttavia, l'ermeticità della novella non deve indurci a ritenere il rendiconto condominiale del tutto avulso dalle regole contabili generali, quantunque sia necessario che la declinazione tecnica delle nuove disposizioni risulti coerente con la natura giuridica dell'ente condominiale.
Il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita e dunque un elaborato che rappresenti i flussi di cassa che hanno riguardato le risorse del condominio nel periodo di esercizio finanziario di riferimento. Si tratta, evidentemente, di un documento elaborato esclusivamente per principio di cassa e che prende le mosse dal saldo di cassa di inizio esercizio. La differenza tra i due totalizzatori determinerà l'avanzo o il disavanzo di cassa di fine esercizio. Nel caso del condominio occorre specificare che il disavanzo di cassa non può mai manifestarsi.
Inoltre, il rendiconto deve contenere ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale, passando dai fondi disponibili alle eventuali riserve. Abbiamo, pertanto, un eleaborato che elenca attività da una parte e passività dall'altra. Nelle prime compaiono i crediti, sia verso i condòmini che verso i fornitori, l'attivo circolante dato dalla cassa contanti, dagli assegni, dai depositi sui conti correnti, dai valori bollati, dai buoni lavoro e da altri titoli. Non avendo il condominio alcuna natura commerciale e mancando di una autonomia patrimoniale, nell'attivo patrimoniale non avremo né immobilizzazioni né ratei e risconti, dovendosi utilizzare un principio contabile più di pertinenza che di competenza assoluta. Nelle passività avremo i debiti, sia verso i fornitori che verso i condòmini, i fondi legittimamente costituiti e il TFR dipendenti. Sempre in ragione della tipicità dell'ente condominiale, nelle passività non avremo alcun patrimonio netto, né ratei e risconti. La situazione patrimoniale va redatta secondo il principio di competenza ed è necessario che risulti sempre in perfetto pareggio nei totalizzatori, senza presentare avanzi né disavanzi.
A questo si aggiunge un registro di contabilità da compilarsi in ordine cronologico entro 30 giorni dalla manifestazione numeraria delle uscite o delle entrate. Nulla vieta, anzi, è vivamente consigliata, la compilazione del registro secondo il criterio di competenza onde evitare discrasie nella elaborazione della situazione patrimoniale.
La norma vuole che il rendiconto presenti anche una situazione finanziaria. In economia questa locuzione può avere diversi significati a seconda delle circostanze di impiego: può riferirsi ad una analisi del rapporto tra i mezzi propri e gli indebitamenti, può guardare ad un quadro complessivo finanziario-patrimoniale dell'ente come può riferirsi alla mera rappresentazione dei macrodati di flusso a carico delle risorse e delle riserve ma può anche riguarda il rapporto tra le voci di conto economico e lo stato patrimoniale. Nel caso del condominio, ARCO ritiene che la situazione finanziaria possa risultare ampliamente esposta attraverso l'elaborazione di un conto economico di esercizio che dia contezza dei costi e dei ricavi e quindi redatto secondo il principio di competenza. La differenza tra i due totalizzatori determinerà un utile o una perdita di gestione. A questo si aggiunge un elaborato sui flussi iniziali, in costanza e finali di esercizio per singola risorsa o accantonamento e riserva.
Inoltre, è necessario che il rendiconto sia accompagnato da una nota sintetica esplicativa della gestione che oltre a riportare ogni informazione ritenuta utile anche all'immediata verifica della contabilità contenga anche le indicazioni di tutti i rapporti in corso e le questioni pendenti che hanno un diretto riverbero sul quadro finanziario e patrimoniale dell'ente. A titolo esemplificativo possiamo ricordare il dettaglio dei debiti e dei crediti, il recupero giudiziario delle morosità, le rateizzazioni con l'erario, gli accertamenti e gli avvisi dell'Agenzia delle Entrate, i rapporti bancari in corso di definizione ma anche dell'altro.
Il fascicolo di rendicontazione si completa con lo stato di ripartizione che espone per unità/anagrafica l'addebito dei costi per tabella millesimale di riferimento, i versamenti dei sigg. condòmini effettuati, i saldi precedenti e quelli finali a conguaglio di ogni posizione.
Va ricordato come sia necessario che tutto il rendiconto sia redatto in perfetto allineamento con l'esercizio finanziario precedente e senza soluzioni di continuità.


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