Limiti al consumo di suolo e riqualificazione delle città, le questioni in campo

Dovrebbe arrivare nei prossimi mesi in Parlamento il disegno di legge sul Contenimento del consumo del suolo e riuso del suolo edificato che introduce significative limitazioni alle trasformazioni urbanistiche e apre alla incentivazione degli interventi di recupero e rigenerazione di edifici ed aree dismesse e/o degradate.
Come noto l'Unione Europea ha da tempo lanciato l'allarme sul problema del consumo di una risorsa non rinnovabile come è il suolo fertile ponendo l'obiettivo del saldo zero nel 2050. Anche in Italia la perdita di suolo fertile a causa della edificazione e della realizzazione di infrastrutture è davvero rilevante (stimano nel 2014 mediamente 6-7 metri quadri al secondo; fra il 2008 ed il 2013 il consumo è stato superiore).
Il disegno di legge introduce un principio che impatta direttamente sulle future scelte di trasformazione urbanistica nel momento in cui si afferma che: Il riuso e la rigenerazione urbana, oltre alla limitazione del consumo di suolo, costituiscono princìpi fondamentali della materia del governo del territorio”.
Troviamo per la prima volta anche una definizione di cosa debba intendersi per rigenerazione urbana: un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socio-economici nelle aree urbanizzate, compresi gli interventi volti a favorire l'insediamento di attività di agricoltura urbana, quali orti urbani, orti didattici, orti sociali ed orti condivisi, che persegua l'obiettivo della sostituzione, del riuso e della riqualificazione dell'ambiente costruito in un'ottica di sostenibilità ambientale, di contenimento del consumo di suolo, di localizzazione dei nuovi interventi di trasformazione nelle aree già edificate, di innalzamento del potenziale ecologico- ambientale e di una riduzione dei consumi idrici ed energetici e di rilancio della città pubblica attraverso la realizzazione di adeguati servizi primari e secondari.
Alle Regioni è affidato il compito di definire disposizioni per incentivare i Comuni a promuovere strategie di rigenerazione urbana con interventi anche di rinnovo edilizio, prevedendo il perseguimento di elevate prestazioni in termini di efficienza energetica ed integrazione di fonti energetiche rinnovabili, accessibilità ciclabile e ai servizi di trasporto collettivo, miglioramento della gestione delle acque.
Viene previsto anche l'obbligo per i Comuni di redigere un censimento degli edifici sfitti, non utilizzati o abbandonati esistenti, in cui specificare caratteristiche e dimensioni di tali immobili al fine di creare una banca dati del patrimonio edilizio pubblico e privato inutilizzato, disponibile per il recupero o il riuso. Tali informazioni dovrebbero essere pubblicate (in forma aggregata) e costantemente aggiornate sui siti web istituzionali.
Al momento non è possibile capire se questa legge andrà in porto e quante modifiche saranno introdotte visto che, da un lato, le associazioni ambientaliste la considerano troppo poco incisiva nel limitare il consumo di suolo mentre altre componenti del mondo produttivo sono in allarme …
Comunque vada la discussione parlamentare si pongono alcune importanti questioni.
Non saranno certamente sufficienti disposizioni e semplificazioni normative per far decollare la riqualificazione delle nostre città, occorrono concrete politiche pubbliche di sostegno e di traino ad operazioni che si presentano generalmente complesse ed impegnative. Occorre cioè creare le condizioni che rendano possibile il coinvolgimento dei sistemi imprenditoriali, promuovendo la creazione di nuove filiere in grado di affrontare i diversi aspetti che pone la rigenerazione di un luogo urbano dismesso e/o degradato, magari da parecchio tempo (soluzioni tecniche innovative, creazione di nuovi servizi, ma anche di nuove economie e di nuovi spazi di relazione per rendere il luogo appetibile a nuovi abitanti ed a nuove attività disposte ad insediarsi). In sintesi si pongono le seguenti importanti questioni rispetto alle quali al momento il dibattito in corso e le proposte sia da parte governativa, sia da parte del mondo imprenditoriale appaiono assolutamente inadeguate o del tutto assenti: come rimettere in gioco vasti patrimoni immobiliari inutilizzati o degradati? Con quale modello di business? Con quali modalità di sostegno finanziario dell'operazione? Con quale fiscalità e certo anche con quali procedure urbanistiche che diano certezza dei tempi e chiarezza sulle trasformazioni ammissibili ed ancora quale nuovo rapporto fra soggetto pubblico e attore privato ?
La rigenerazione urbana potrebbe rappresentare la leva per un rilancio economico e produttivo di un settore (quello dell'edilizia) che si stima abbia perso oltre 500.000 addetti dall'inizio della crisi.
Secondo gli ultimi calcoli di CONFABITARE l'83,6% degli immobili presenti sul territorio italiano è contraddistinto da una classe energetica bassa; un patrimonio edilizio poco sicuro dal punto di vista sismico e spesso ubicato in aree a rischio idrogeologico.
Inoltre, sempre secondo gli esperti di CONFABITARE se prima della grande crisi del comparto immobiliare era l'offerta a guidare la domanda, ora il settore si potrà reggere sui bisogni, sulla domanda stessa, che però arriva da soggetti non più disposti a spendere per immobili vecchi e poco efficienti.
Quasi tutti gli esperti del settore concordano sul fatto che il rilancio del settore potrà avvenire solo su interventi di manutenzione, riqualificazione, demolizione/ricostruzione; riqualificazione energetica e sismica, ma è necessario creare le condizioni per passare dall'intervento sul singolo alloggio ad interventi su interi edifici o, meglio ancora, su parti di tessuto urbano.
ALBERTO ZANNI
PRESIDENTE NAZIONALE CONFABITARE